第三部 鏖战私企 045 拿地风波(1/3)
一个项目,从头做到尾,无论你的产品力如何,施工质量怎样,评判项目成功的决定性因素,只有一个,就是销售情况,所谓一美遮百丑,大概就是这么个意思。
你项目做的再差,只要这个项目卖的好,那就是一个好项目;你项目做的再好,房子卖不动,就会演变出无数个千奇百怪的问题。
这些问题涉及到方方面面,营销定位失误,产品设计不合理,工程质量有问题,成本存在偏差,招采定单位能力太差,各种各样的问题背后,是不同部门对于项目销售结果不如意的相互推诿与扯皮。
而决定一个项目最终成败的最主要因素,在前期有两个,一个是上下波动的市场行情,你的点子踩对了,赶上了一波市场行情,那房子自然好卖,营销的日子也必然好过。而另外一个因素,就是在拿地前期的研判,也就是考验开发商的眼光决策与专业度的时候了。
我们在这里,单以王尘的视角,王尘的专业,来看一看那些年,芯郭集团在拿地前端犯下的错误,吃过的亏,给同行以警醒。
在前面,我们说过,对于地产设计而言,要对两个东西心存敬畏之心,一个是指标数据,一个是日照测算,这两个,任何一个发生了问题,对于一个快速开发的项目前端,都是致命的。比方说,前文提到的中食集团获取的项目,日照发生了问题,建筑密度发生了问题,我们在介绍这些事情的时候,只是轻描淡写的描述了如何公关,如何解决,看起来并不是那么的难,但是,在实操过程中,解决每一个问题,都是能够让当局者退一层皮的,个中艰辛苦楚,也只有当局者能清楚了。
二零一七年,芯郭集团进军盐都,第一块地的拿地方案,就是王尘操刀,后来这块地也如愿获取,但是,项目的获取并没有给王尘带来一丝喜悦,反而是后续一系列的狗血剧情,给王尘后来的职业生涯敲响了足够的警钟。
开发商在拿地之前,会充分的调研地块内外的不利条件,盐都这块地,内外各有一个致命问题,对内,规划要求红线退让21米需要给政府无偿做市政绿化带,不能做建筑,这就极限的压低了土地使用强度,很大可能导致地块容积率做不足。对外,在地块南侧,有一个烂尾的住宅小区以及所配建的还未开发的超高层写字楼,对项目的日照造成了很大的影响。
在方案初排之后,地块的容积率果然折损很大,王尘与投资部的刘军商量,要想地块能够把容积率做足,两个前提条件需要解决,第一,配建的二十一米进深的绿化带里面,需要放置配电房,这样小
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