第廿五章：城市综合体，商业地产主流模式（2/7）

的生活状态。城市综合体具备了一个城市微缩版的基本功能：公寓和住宅，集中高端市民，酒店集中外来人群，写字楼集中高级白领，大卖场则集合了多元人群。城市综合体一定是城市的中心、副中心和区域中心，一定是城市的公共交通枢纽，特别是城市快速交通枢纽。而且城市综合体一定要结合当地的文化形态，保留当地的文脉和商脉。

对于城市综合体高速发展的原因，朱凌波把它归咎于现阶段金融产品的缺失，最根本的原因就是中国金融创新的严重缺失，尤其是商业地产需要前端的那种中长期的低成本的资金的缺失。

尤其城市综合体最大价值化的资产及资本价值匮乏变现的退路如REITs、上市、资产证券化等产品。这样就倒逼开发商必须要做一个租售结合的模型，用销售型的现金流来支持持有物业的成长，不断利用可销售部分的资产回流来补充后期运营的成本，导致城市综合体的快速复制发展。

政府在城市综合体的发展中也扮演了很重要的角色。目前，各地政府推地都是以混合、综合用地为主，要求你必须做一个综合性的产品。这种体量与规模的快速增长是中国商业发展的阶段性特征。城市综合体作为一个产品模型是没有问题的，包括人流的互动、共享，包括产品能够代表一个城市形象的名片这样的建筑形态。但其实商业地产核心的最大的增值和价值一定是在持有物业的资产资本变现上，最终商业的核心价值是要盈利。所以中国目前城市综合体发展的进程，尽管速度规模没有问题，实际上离城市综合体终极的价值距离还是非常遥远的。因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，城市综合体的开发不仅要求开发商的开发建设能力，更考验着开发商的运营和管理能力。

当综合体处于开发阶段，许多运营问题还未凸显。但是进入到一个全运营时代的时候，就需要我们一起来思考：

首先，开发商要向运营商或者是开发运营一体化来转化。第二个趋势是城市规划与商业规划包括交通规划的一体化。第三个趋势是开发经营金融产品的一体化。第四个就是建筑外部形象与内部经营的一体化。

在杭州城市综合体高峰论坛上的发言：

“城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。

其实杭州引起全国的关注，就是