第廿五章：城市综合体，商业地产主流模式（1/7）

2006年，策划并推出清华大学国际商业地产运营商CREO系列培训计划，这是我们首次洞悉中国商业地产发展的重要趋势，量化的表述即通过培训产品将行业实践的经验和教训提升为理论反过来指导行业的进步。同时引进和学习美日新的成功模式和先进思想推动中国商业地产的进步和成熟，驶入快速轨道和良性周期。

经过两年的培训，我们也在动态关注和研究中国商业地产的主要商业模式和产品模型即城市综合体。为此我个人在相关报刊和各大论坛上发表了关于城市综合体的认识和阐述。同时作为学术机构CREO和行业协会CCREC也联合商业地产的产业链各类机构。成立了中国城市综合体研究中心，并经过一年的研究和探索推出首部《城市综合体专业报告》，并同时举办首届《城市综合体高峰论坛》和首个《城市综合体高级研修班》。通过这套组合拳，引起了业内和各级政府的高度关注和广泛反响！记得在石家庄的一次商业地产高峰论坛上我做的关于城市综合体的主题讲演当场得到出席会议的商务部领导的兴趣和认可，并会后让秘书专门向我要了原版PPT。合肥市政府也向CCREC发出邀约希望双方联合在合肥举办城市综合体高峰论坛一一我们又一次抢占了理论高地，真正兑现了CCREC成立时的引领和推动行业进步的宗旨和诺言。

城市综合体作为中国商业地产的主流模式，从发韧到发展，表明了中国的商业地产在迅速的成长。但与国际商业地产还有着相当的差距，同时也在探索了自己的模式。

新加坡，日本和美国等发达国家的商业地产，都是专业分工的模式。而不是像中国是一条龙即产生链的主体。投资商，建造商，开发商和运营商及物业管理商都是分工协作，各司其职，非常成熟和标准化。特别是商业地产的主流模式与住宅不同，住宅是销售型的物业，而商业地产尤其是购物中心，酒店包括写字楼都持有为主，沉淀了大量的中长期的资金和资产价值。而中国商业地产的主流融资模式是银行信贷而且是短期信贷模式所谓的短贷长用，所以以万达为代表的主流开发商发明了城市综合体这样的产品模型和商业模式即用住宅、写字楼和商铺的分割销售回流资金，然后去持有酒店和购物中心等资产性物业，最后通过资本市场寻求变现。所以我把中国的商业地产尤其是城市综合体称为类金融模式，或者说是被倒逼出来的一种投融资模型。

在济南房地产高峰论坛上，CCREC主任朱凌波认为，城市综合体作为城中之城，是一个7天、24小时循环